9.7 부동산 대책 치명적 결함

9.7 부동산 대책의 치명적 결함, 채부심 채상욱이 분석한 9.7 주택공급대책의 모든 것! 착공 vs 준공의 함정, 토지거래허가구역의 절판 마케팅 효과, 마포·성동·강동 지역 가격 상승 우려까지. 부동산 전문가가 예측하는 정책 실패 이유와 시장에 미칠 파급효과를 완벽 분석합니다.

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부동산 전문가가 본 9.7 대책의 민낯

2025년 9월 7일, 정부가 발표한 주택공급대책이 부동산 시장에 큰 파장을 일으키고 있습니다. 하지만 부동산 전문가 채상욱은 이 정책이 “보름 만에 실패할 정책”이라고 단언했습니다. 과연 무엇이 문제일까요?

채부심 – 채상욱의 부동산 심부름센터 (출처: YouTube)

채상욱은 자신의 유튜브 채널 ‘채부심’을 통해 “9.7 주택공급대책은 근본적인 문제점을 안고 있어 실패할 가능성이 높은 정책”이라며 강력한 비판을 쏟아냈습니다. 13,636회의 조회수를 기록한 그의 분석 영상을 바탕으로, 9.7 대책의 숨겨진 문제점들을 파헤쳐보겠습니다.

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9.7 주택공급대책의 핵심 내용

정부 발표의 주요 골자

9.7 주택공급대책 믿습니꽈? 안 믿습니꽈? (출처: 부동산 분석)

9.7 대책의 핵심 변화:

1. 주택 공급 기준 변경: ‘인허가’에서 ‘착공’으로 전환
2. 공급 목표 설정: 구체적인 착공 기준 도입
3. 토지거래허가구역 확대: 마포, 성동, 강동 등 지정 가능성 시사
4. 시장 안정화 의지: 정부의 강력한 의지 표명

정부의 의도와 목표

정부는 이번 대책을 통해 다음과 같은 목표를 제시했습니다:

• 실질적인 주택 공급 확대
• 부동산 시장 안정화
• 투기 수요 차단
• 서민 주거 안정성 확보

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채상욱이 지적한 첫 번째 문제: 착공 vs 준공의 함정

공급 기준 변경의 허점

채상욱은 가장 먼저 정부의 공급 기준 변경을 강하게 비판했습니다.

기존 vs 신규 기준:

• 기존: 인허가 기준
• 신규: 착공 기준
• 실제 체감: 준공 기준

왜 착공 기준이 문제인가?

채상욱의 핵심 지적:
“정부가 주택 공급 기준을 ‘인허가’에서 ‘착공’으로 변경했지만, 실제 체감 공급은 ‘준공’이므로 이는 시장에 실질적인 영향을 주지 못하는 지표입니다.”

착공과 준공의 차이:

1. 착공: 공사 시작 단계
2. 준공: 실제 입주 가능 단계
3. 시차: 통상 2-3년의 시간 격차

시장에 미치는 실질적 영향

단기적 영향:

• 착공 기준으로는 즉시 공급 효과 없음
• 시장 심리에만 일시적 영향
• 실제 거래량 변화 미미

중장기적 영향:

• 2-3년 후 준공 시점에서야 실질 효과
• 현재 시점의 가격 안정화 효과 제한적
• 정책 신뢰도 하락 우려

채상욱은 “정부가 ‘준공’이 아닌 ‘착공’ 기준으로 공급을 관리하는 것은 시장 안정화에 도움이 되지 않는다”고 강조했습니다.

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두 번째 문제: 토지거래허가구역의 역설적 효과

절판 마케팅의 함정

서울시 토지거래허가구역 확대 검토 (출처: 연합뉴스)

채상욱이 지적한 가장 심각한 문제는 토지거래허가구역 지정이 오히려 ‘절판 마케팅’ 효과를 유발한다는 점입니다.

정부의 의도 vs 시장의 반응

정부의 의도:

• 투기 수요 차단
• 시장 과열 방지
• 가격 안정화

실제 시장 반응:

• 지정 전 매수 심리 자극
• 단기적 가격 상승 압력
• 투자 수요 집중

마포, 성동, 강동의 운명

강동 마포 성동 목동 지금 이게 맞나요? (출처: 부동산 분석)

채상욱은 특히 마포, 성동, 강동 지역에 주목했습니다.

정부 암시의 파급효과:

• 토지거래허가구역 지정 가능성 시사
• 해당 지역 관심도 급상승
• 선제적 매수 심리 확산

채상욱의 예측:
“정부가 마포, 성동, 강동 등 특정 지역을 ‘토지거래허가구역’ 지정 가능성을 시사함으로써 오히려 ‘절판 마케팅’ 효과를 유발해 단기적인 가격 상승을 부추길 수 있다.”

토지거래허가제의 역사적 교훈

과거 사례 분석:

• 강남 3구 지정 당시 시장 반응
• 지정 전후 가격 변동 패턴
• 정책 효과의 한계

채상욱의 경고:
“토지거래허가제 카드로 시장에 불안감을 조성하는 것은 시장 안정화에 도움이 되지 않습니다.”

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세 번째 문제: 정책의 근본적 한계

공급 정책의 구조적 문제

8.8 주택공급 확대계획 (출처: 연합뉴스)

채상욱은 9.7 대책이 근본적인 구조적 문제를 해결하지 못한다고 지적했습니다.

구조적 문제점:

1. 공급 시차 문제: 착공과 준공 간 시간 격차
2. 지역별 불균형: 수요 집중 지역과 공급 지역 불일치
3. 정책 일관성: 단기적 처방의 한계

시장 심리와 정책 효과

심리적 요인:

• 정책 발표 효과의 일시성
• 시장 참여자들의 학습 효과
• 정책 신뢰도 하락

실질적 효과:

• 단기적 관망세 조성
• 중장기적 수급 불균형 지속
• 근본적 해결책 부재

채상욱은 “현재의 주택 공급 정책은 근본부터 재검토되어야 한다”고 주장했습니다.

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채상욱의 정책 실패 예측 근거

보름 만에 실패할 이유

집값 잡겠다는 이재명 정부의 9.7 부동산 대책 (출처: MBC)

채상욱이 “보름 만에 실패할 정책”이라고 단언한 근거는 다음과 같습니다.

1. 즉시 나타날 부작용:

• 토지거래허가구역 지정 우려로 인한 선제적 매수
• 마포, 성동, 강동 지역 관심도 급상승
• 단기적 가격 상승 압력

2. 정책 효과의 한계:

• 착공 기준의 실질적 효과 부족
• 시장 심리 안정화 실패
• 투기 수요 차단 효과 미미

3. 시장 반응의 예측 가능성:

• 과거 유사 정책의 실패 사례
• 시장 참여자들의 학습된 행동 패턴
• 정책 회피 수단의 다양화

정책 성패의 판단 기준

채상욱은 명확한 판단 기준을 제시했습니다.

핵심 지표:

• 마포, 성동, 강동 지역의 주택 가격 움직임
• 이들 지역 가격 상승 시 정책 실패로 귀결
• 보름 내 시장 반응으로 정책 효과 판단 가능

채상욱의 단언:
“결국 이 정책의 성패는 마포, 성동, 강동의 주택 가격이 어떻게 움직이는지에 따라 평가받게 될 것이며, 이들 지역의 가격이 오르면 정책은 실패한 것으로 귀결될 것입니다.”

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부동산 시장에 미칠 파급효과

단기적 영향 (1-2주)

즉시 나타날 현상:

1. 관심 지역 집중: 마포, 성동, 강동 지역 문의 급증
2. 선제적 매수: 토지거래허가구역 지정 전 매수 심리
3. 시장 혼란: 정책 해석을 둘러싼 불확실성
4. 거래량 변화: 일시적 거래 위축 후 반등

중기적 영향 (1-3개월)

예상되는 변화:

1. 지역별 차별화: 정책 대상 지역과 비대상 지역 격차 확대
2. 투자 패턴 변화: 규제 회피를 위한 우회 투자 증가
3. 정책 신뢰도: 초기 효과 부족 시 정책 신뢰도 하락
4. 시장 학습: 정책 패턴에 대한 시장 적응

장기적 영향 (6개월 이상)

구조적 변화:

1. 공급 효과: 착공 물량의 실제 준공 시점 도래
2. 정책 수정: 초기 정책의 한계 인식 후 보완책 도입
3. 시장 재편: 새로운 균형점 모색
4. 제도 개선: 근본적 정책 틀 재검토

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지역별 상세 분석: 마포, 성동, 강동

마포구 부동산 시장

현재 상황:

• 홍대, 합정 등 핫플레이스 인접
• 상암 DMC 개발 효과
• 교통 접근성 우수

9.7 대책 영향:

• 토지거래허가구역 지정 가능성으로 관심 급증
• 선제적 매수 심리 확산
• 단기적 가격 상승 압력

채상욱의 전망:
“마포구는 이미 충분한 상승 동력을 갖고 있는 지역인데, 정부의 규제 암시가 오히려 절판 마케팅 효과를 낼 것”

성동구 부동산 시장

현재 상황:

• 성수동 IT 밸리 조성
• 한양대 인근 임대 수요
• 뚝섬 한강공원 접근성

9.7 대책 영향:

• 젠트리피케이션 가속화 우려
• 투자 수요 집중 예상
• 기존 거주민 부담 증가

강동구 부동산 시장

현재 상황:

• 강동구청 일대 개발
• 5호선, 8호선 교통망
• 상대적 저평가 지역

9.7 대책 영향:

• 마지막 저평가 지역으로 관심 집중
• 급격한 가격 상승 가능성
• 정책 효과 측정의 핵심 지역

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전문가들의 9.7 대책 평가

부동산 업계 반응

긍정적 평가:

• 정부의 강력한 의지 표명
• 공급 확대 방향성 제시
• 시장 안정화 노력 인정

부정적 평가:

• 실효성 부족
• 단기적 처방의 한계
• 시장 혼란 가중 우려

학계 전문가 의견

정책학 관점:

• 정책 목표와 수단의 불일치
• 단기적 성과 위주의 접근
• 장기적 비전 부족

경제학 관점:

• 시장 메커니즘 왜곡 우려
• 공급-수요 불균형 지속
• 정책 효과의 한계

채상욱의 종합 평가

핵심 메시지:
“9.7 대책은 근본적인 문제점을 안고 있어 실패할 가능성이 높은 정책입니다. 정부가 ‘준공’이 아닌 ‘착공’ 기준으로 공급을 관리하고, 토지거래허가제 카드로 시장에 불안감을 조성하는 것은 시장 안정화에 도움이 되지 않습니다.”

대안 제시:

• 실질적인 공급 확대 방안 마련
• 시장 심리 안정화 우선
• 근본적 정책 틀 재검토 필요

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투자자들이 주목해야 할 포인트

단기 투자 전략

주의 지역:

1. 마포, 성동, 강동: 정책 타겟 지역으로 변동성 확대
2. 인접 지역: 풍선효과로 수요 이동 가능성
3. 비규제 지역: 상대적 안전성 확보

투자 시점:

• 정책 발표 직후 관망 필요
• 2주 내 시장 반응 관찰
• 급등 시 차익 실현 고려

중장기 투자 전략

포트폴리오 구성:

• 정책 리스크 분산
• 지역별 균형 투자
• 유동성 확보 중요

리스크 관리:

• 정책 변화 모니터링
• 시장 심리 변화 추적
• 출구 전략 사전 준비

채상욱의 투자 조언

핵심 원칙:

1. 정책에 휘둘리지 말 것: 근본적 가치 중심 투자
2. 시장 타이밍 중요: 정책 발표 후 2주가 관건
3. 지역 분산 필수: 특정 지역 집중 투자 위험
4. 유동성 확보: 급변하는 시장 대응력 확보

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정부 정책의 개선 방향

채상욱이 제시한 대안

1. 공급 기준 개선:

• 착공보다 준공 중심 관리
• 실질적 입주 가능 물량 기준
• 단계별 공급 계획 수립

2. 시장 심리 안정화:

• 일관성 있는 정책 추진
• 예측 가능한 정책 방향 제시
• 시장과의 소통 강화

3. 근본적 해결책:

• 수요-공급 구조적 불균형 해소
• 지역별 맞춤형 정책 수립
• 장기적 주거 정책 비전 제시

해외 사례 벤치마킹

싱가포르 모델:

• 공급 물량의 체계적 관리
• 단계적 분양 시스템
• 투기 수요 원천 차단

독일 모델:

• 임대료 상한제 도입
• 공공 임대주택 확대
• 시장 안정성 우선

일본 모델:

• 도시 재생 프로젝트
• 인구 감소 대응 정책
• 지역별 차별화 전략

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시장 참여자별 대응 전략

실수요자 (내 집 마련)

단기 전략:

• 정책 안정화 시점까지 관망
• 급등 지역 피하고 안정 지역 선택
• 금리 변동 리스크 고려

중장기 전략:

• 실거주 목적 우선 고려
• 교통, 교육 등 생활 인프라 중심
• 정책 변화에 덜 민감한 지역 선택

투자자 (수익형 부동산)

리스크 관리:

• 정책 대상 지역 비중 조절
• 유동성 확보로 기회 대응
• 세금 정책 변화 모니터링

수익 극대화:

• 정책 갭 활용 전략
• 지역별 차별화 투자
• 타이밍 중심 매매

건설업계

대응 방안:

• 착공 일정 조정
• 분양 전략 재검토
• 정책 변화 대응 체계 구축

기회 요소:

• 공급 확대 정책 수혜
• 정부 지원 사업 참여
• 신규 개발 기회 확대

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9.7 대책 이후 예상 시나리오

시나리오 1: 정책 성공 (확률 20%)

조건:

• 마포, 성동, 강동 가격 안정
• 시장 심리 진정
• 공급 효과 가시화

결과:

• 정부 정책 신뢰도 상승
• 부동산 시장 연착륙
• 추가 규제 완화 가능성

시나리오 2: 정책 실패 (확률 60%)

조건:

• 타겟 지역 가격 상승
• 절판 마케팅 효과 현실화
• 시장 혼란 지속

결과:

• 추가 강력 규제 도입
• 정책 신뢰도 하락
• 시장 불안정성 확대

시나리오 3: 혼재 상황 (확률 20%)

조건:

• 지역별 차별화 현상
• 부분적 정책 효과
• 시장 분화 진행

결과:

• 정책 수정 보완
• 지역별 맞춤 대책
• 점진적 시장 안정화

채상욱의 예측

채상욱은 시나리오 2(정책 실패)의 가능성이 가장 높다고 전망했습니다.

근거:

• 과거 유사 정책의 실패 패턴
• 현재 시장 상황의 특수성
• 정책 설계의 구조적 한계

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부동산 정책의 근본적 재검토가 필요한 시점

채상욱이 전하는 핵심 메시지

채상욱의 9.7 부동산 대책 분석을 통해 다음과 같은 핵심 교훈을 얻을 수 있습니다.

1. 정책 설계의 중요성
“착공과 준공의 차이를 간과한 정책은 실효성을 담보할 수 없습니다.”

2. 시장 심리의 역설
“규제 예고가 오히려 절판 마케팅 효과를 낳는 역설적 상황을 인식해야 합니다.”

3. 근본적 해결책의 필요성
“단기적 처방보다는 구조적 문제 해결에 집중해야 합니다.”

부동산 시장의 미래 전망

단기 전망 (3개월):

• 정책 대상 지역 변동성 확대
• 시장 참여자들의 학습 효과 가속화
• 정책 효과에 대한 조기 평가 시점 도래

중기 전망 (1년):

• 정책 수정 보완 불가피
• 새로운 규제 프레임워크 도입
• 시장 구조의 점진적 변화

장기 전망 (3년 이상):

• 근본적 주거 정책 패러다임 전환
• 공급-수요 구조의 재편
• 새로운 시장 균형점 형성

시장 참여자들에게 주는 교훈

실수요자:

• 정책에 휘둘리지 않는 합리적 판단
• 실거주 목적 우선 고려
• 장기적 관점에서 접근

투자자:

• 정책 리스크 관리 체계 구축
• 다변화된 포트폴리오 운영
• 시장 타이밍의 중요성 인식

정책 입안자:

• 시장 메커니즘에 대한 깊은 이해
• 정책 효과에 대한 사전 검증
• 시장과의 소통 강화

채상욱의 마지막 당부

“현재의 주택 공급 정책은 근본부터 재검토되어야 합니다. 단순히 숫자를 맞추는 것이 아니라, 실제로 시장에 도움이 되는 정책을 만들어야 합니다. 9.7 대책의 성패는 마포, 성동, 강동의 주택 가격 움직임으로 판단될 것이며, 만약 이들 지역의 가격이 오른다면 정책은 실패한 것으로 귀결될 것입니다.”

앞으로의 과제

정부 차원:

1. 정책 일관성 확보: 단기적 성과보다 장기적 비전
2. 시장 소통 강화: 정책 의도와 효과에 대한 명확한 설명
3. 실효성 검증: 정책 도입 전 충분한 사전 검토
4. 유연한 대응: 시장 변화에 따른 신속한 정책 조정

시장 차원:

1. 합리적 판단: 정책 변화에 대한 냉정한 분석
2. 장기적 관점: 단기적 변동성에 휘둘리지 않는 투자
3. 리스크 관리: 다양한 시나리오에 대한 대비책 마련
4. 정보 공유: 시장 참여자 간 건전한 정보 교류

9.7 부동산 대책을 둘러싼 논란은 단순히 하나의 정책에 대한 평가를 넘어, 우리나라 부동산 정책 전반에 대한 근본적 성찰을 요구하고 있습니다. 채상욱의 예리한 분석이 제시하는 바와 같이, 이제는 진정으로 시장과 국민에게 도움이 되는 정책을 만들어가야 할 때입니다.

참고자료

1. 채부심 YouTube 채널 – “9.7 주택공급대책, 보름 만에 실패할 정책인 이유”
2. 연합뉴스 – “서울시 토지거래허가구역 확대 검토”
3. MBC 뉴스 – “집값 잡겠다는 이재명 정부의 9.7 부동산 대책”
4. 매일신문 – “대북·부동산 정책 못 믿어 젊은층 절반 등 돌렸다”
5. 부동산 분석 채널 – “9.7 주택공급대책 믿습니꽈? 안 믿습니꽈?”
6. 국토교통부 – “9.7 주택공급대책 공식 발표자료”
7. 한국부동산원 – “부동산 시장 동향 분석”
8. 서울시 – “토지거래허가구역 관련 정책”
9. 채부심 공식 채널 – 부동산 전문 분석 콘텐츠
10. 부동산 정책 브리핑 – 정부 부동산 정책 종합 정보

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